农村土地制度改革的最新趋势
中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平对做好“三农”工作作出重要指示。习近平强调，2019年是决胜全面建成小康社会第一个百年奋斗目标的关键之年，做好“三农”工作对有效应对各种风险挑战、确保经济持续健康发展和社会大局稳定具有重大意义。坚持农业农村优先发展，牢牢把握稳中求进总基调，落实高质量发展要求，深入实施乡村振兴战略，对标全面建成小康社会必须完成的硬任务。要深化农业供给侧结构性改革，抓好农村人居环境整治工作，推进新一轮农村改革，加快补齐农村基础设施和公共服务短板，扎实做好乡村规划建设和社会治理各项工作。
中共中央政治局常委、国务院总理李克强作出批示。李克强指出，做好明年“三农”工作，对稳定经济社会发展大局至关重要。要坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，认真贯彻党中央、国务院决策部署，落实中央经济工作会议精神，深入实施乡村振兴战略，全面深化农村改革，切实落实强农惠农富农各项政策，着力改善农村基础设施和公共服务，保护和调动亿万农民的积极性创造性，扎实推进农业农村现代化。要深化农业供给侧结构性改革，夯实粮食生产能力和农业基础，突出优质、特色、绿色等调整优化农业结构，推动农村各产业融合发展。要加快培育农村发展新动能，支持各类人才返乡下乡创业创新，拓展农村就业空间和农民增收渠道。巩固发展“三农”持续向好形势，为经济社会持续健康发展提供有力支撑。
中央农村工作会议强调，要深入推进“大棚房”问题清理整治。要大力发展乡村产业，促进农民就地就近就业创业。要全面深化农村改革，进一步深化农村土地制度改革，创新农业经营方式，完善农业支持保护制度。要强化乡村规划引领，实施村庄基础设施建设工程，加快补齐农村人居环境和公共服务短板。
乡村振兴，是康养小镇和田园综合体的发展机遇
中央农办主任、农业农村部部长韩长赋谈中国农村土地制度改革，指出：实施乡村振兴战略，实现城乡融合发展，迫切要求进一步强化土地制度供给。党的十九大作出实施乡村振兴战略的重大决策部署，要求建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系，加快推进农业农村现代化。土地是农村最大的财富，土地制度改革与农民生产生活、乡村产业发展、乡村治理等紧密相连，是推进乡村振兴的关键环节。在土地制度改革过程中：一方面，要加快盘活农村土地资源要素，无论是加强农村人居环境整治、建设美丽家园、改善农民生活条件，还是发展乡土产业、庭院经济、搞休闲农业、民宿和乡村旅游，都需要通过推进承包地和宅基地“三权分置”等土地制度改革，激活土地要素活力。同时又要守住底线，不能搞“大棚房”，不能变相搞耕地非农化。另一方面，要推进城乡土地要素平等交换，在土地征收、集体经营性建设用地入市等改革过程中，要保障农民公平分享土地增值收益;要改革完善土地出让收入使用制度，调整完善土地出让收入使用范围，改变长期以来农村土地出让收益“取之于农、用之于城”的状况，提高农业农村投入比例，更多地用于农业农村发展。
韩长赋强调：加强耕地利用监管，严禁借土地流转之名搞非农建设，严禁工商资本和城里人下乡违规占用耕地建设或变相建设“大棚房”，搞商业性开发经营住房。严格土地用途管制，禁止改变农村土地用途、损毁破坏耕地、下乡圈地套取补贴等违法违规行为。
新农村土地承包法的关注重点
我们再来看看，第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议决定对《中华人民共和国农村土地承包法》作出的修改，我们综合分析，结合康养小镇和康养田园综合体，总结以下几个值得关注的重点：
一、“三权分置”，立法加强对土地经营权流转的保护
修改后的农村土地承包法规定：“承包方承包土地后，享有土地承包经营权，可以自己经营，也可以保留土地承包权，流转其承包地的土地经营权，由他人经营。”
，同时规定：“国家保护承包方依法、自愿、有偿流转土地经营权，保护土地经营权人的合法权益，任何组织和个人不得侵犯。”
作为康养小镇和康养田园综合体使用农村土地，稳定、受法律保障的土地经营权，国家立法保护土地经营权人的合法权益，任何组织和个人不得侵犯。
承包方享有下列权利：（一）依法享有承包地使用、收益的权利，有权自主组织生产经营和处置产品；（二）依法互换、转让土地承包经营权；（三）依法流转土地经营权；（四）承包地被依法征收、征用、占用的，有权依法获得相应的补偿；（五）法律、行政法规规定的其他权利。”
关于农村土地承包的年限，最新的规定为：耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年。
二、农业农村部、林业和草原局负责全国农村土地承包经营指导
农村土地承包法规定：“国务院农业农村、林业和草原主管部门分别依照国务院规定的职责负责全国农村土地承包经营及承包经营合同管理的指导。“县级以上地方人民政府农业农村、林业和草原等主管部门分别依照各自职责，负责本行政区域内农村土地承包经营及承包经营合同管理。“乡（镇）人民政府负责本行政区域内农村土地承包经营及承包经营合同管理。”
三、关于农村土地承包经营权的登记和流转
国家对耕地、林地和草地等实行统一登记，登记机构应当向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。
土地承包经营权互换、转让的，当事人可以向登记机构申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人。
承包方可以自主决定依法采取出租（转包）、入股或者其他方式向他人流转土地经营权，并向发包方备案。
土地经营权流转应当遵循以下原则：（一）依法、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍土地经营权流转；（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途，不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境；（三）流转期限不得超过承包期的剩余期限；（四）受让方须有农业经营能力或者资质；（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。
对土地经营权的流转，受让方只须有农业经营能力或者资质即可。
土地经营权流转的价款，应当由当事人双方协商确定。流转的收益归承包方所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。
对于土地经营权的流转，要求签订书面流转合同，农村土地承包法对流转合同进行了规定，土地经营权流转合同一般包括以下条款：（一）双方当事人的姓名、住所；（二）流转土地的名称、坐落、面积、质量等级；（三）流转期限和起止日期；（四）流转土地的用途；（五）双方当事人的权利和义务；（六）流转价款及支付方式；（七）土地被依法征收、征用、占用时有关补偿费的归属；（八）违约责任。同时规定，承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可以不签订书面合同。”
关于土地经营权的登记，农村土地承包法规定：土地经营权流转期限为五年以上的，当事人可以向登记机构申请土地经营权登记。未经登记，不得对抗善意第三人。
四、关于农村“四荒地”的规定
荒山、荒沟、荒丘、荒滩等可以直接通过招标、拍卖、公开协商等方式实行承包经营，也可以将土地经营权折股分给本集体经济组织成员后，再实行承包经营或者股份合作经营。也就是说，对于四荒地，可以通过招标、拍卖来实行承包经营，也可以公开协商来实行承包经营。可以由集体也可以分给集体成员后来实行承包经营。还有一种方式就是股份合作经营，即将土地经营权作为股份来参与经营。
五、农村土地承包经营的红线
（一）农村土地承包法多处都有强调：未经依法批准，不得将承包土用于非农业建设。即农村土地，用于非农业建设是被禁止的。当然集体建设用地按相关规定执行。
（二）禁止“大棚房”，之前有一些地方打政策擦边球，使用农村土地建设大棚房，用于出租。这是明确禁止的，所有与居住相关的，特别是偏向住宅开发的土地使用，国家都有严格规定，这点不能抱有侥幸的心理。
（三）这几种情形将失去土地经营权：1、擅自改变土地的农业用途；2、弃耕抛荒连续两年以上；3、给土地造成严重损害或者严重破坏土地生态环境；4、其他严重违约行为。除此之外，土地经营权得到法律强有力的保障。
土地政策是康养小镇和田园综合体建设开发的重要基础，目前，对农村土地承包，国家对农村土地承包法进行了大幅度的修改，更有利于农村土地的高效利用。但这仅农村土地使用的一部分，还需要详细研究农村集体建设用地和农村宅基地的政策，才能够对康养小镇和康养田园综合体建设，有完整的土地使用依据。
