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    旅游专业视角与旅游专业技术

    旅游与房地产,是完全不同的两个行业,但相互交叉,形成了许多边沿性结构,而理念的渗透,更产生了全新的综合。
        旅游房地产是一个新的领域,包括产权酒店、分时度假项目、度假别墅区、高尔夫别墅区、中央游憩区、商业步行街、shopping mall等等模式。其中,以别墅开发为主流,已经引起地产界的广泛关注;产权酒店即将迎来大规模推广的时期,而与商业地产结合的中央游憩区、商业步行街、shopping mall等,正在各地闪亮。

    旅游地产的提升,是旅游小城镇开发及旅游城市开发,将旅游的区域开发与城市经营全面结合的尝试,已经出现。

    用旅游的视角看地产,不仅仅可以分析产业的交叉和新型综合产业的出现,还可以把旅游业已经熟练运用的技术,借用于房地产开发,从而大大提升房地产的附加价值,获得人居环境的完善。其中,景观配置、游憩安排、六要素综合平衡、独特性吸引力打造、文化与资源挖掘等等,都可以成为房地产业借鉴的技术。

    本文提供了一种视角,对房地产开发商提升其房地产运营能力,及房地产商进入旅游产业,都具有一定启示。

    一、旅游专业视角与旅游专业技术

    旅游是以出游为前提的人类闲暇生活方式,旅游业已经形成了一种综合性产业。

    旅游产业以资源、交通、市场为三大基础,吃、住、行、游、娱、购、体、疗、学、交为十大要素,形成了游憩、接待、营销、交通、商业、生产、建设、咨询八大业态。

    旅游开发成功的标志,是核心吸引力的形成。

    对于今天的旅游市场而言,仅有奇观、美景、自然生态、文物、民俗等资源基础,已经是远远不能吸引游客了,身心愉悦的体验过程,才是吸引力的关键。

    我们将旅游过程中游客的体验过程,称为"游憩方式"。用最通俗的话讲,就是"游玩的方法"。用学术语言表达,游憩方式是人类闲暇时段的生活方式。

    游憩方式设计,是旅游产品设计中的技术设计。

    旅游产品能否开发成功,首先取决于游憩方式设计是否形成了独特性吸引力(或独特性卖点)。

    从商业模式的角度看,旅游业的利润形成,在于最大程度的增加游客量、延长游客滞留时间、提高游客消费水平。    

    旅游业的独特视角,可以落实为四项专业技术:景观评价与设计技术、游憩方式设计技术、情境设计技术、体验设计技术。

    房地产业态的结构与分级

    

    二、房地产业态的结构与分级

    旅游产业的开发,是对土地及其上的景观文化资源的开发利用,归根结底,还是土地开发的一个分支。旅游对环境要素的利用方式,旅游对人类与自然的关联互动的研究,对于分析地产要素及人居环境都有独特的帮助作用。

    1、房地产结构要素分析

    我们将房地产的结构要素,概括为土地取得、规划设计、房屋建筑、环境建设四方面。房地产综合开发的业态,也因此形成了从地产到房产的多级结构。

    地产是土地开发利用的产业,是营造人类活动空间及其环境的产业。在空间与环境中,公共空间与私人空间,公共环境与私人环境既相互隔离又相互渗透,可以大致分为五类:交通空间及其环境、公共开放空间及其环境、公共商业空间及其环境、非公共商业空间及其环境、私人空间及其环境。

    在广义地产的理念下,一切土地利用的方式,都可以纳入地产经营中来。因此,城市建设、小城镇开发、旅游开发、各类(工业、高技术、教育等)园区开发、甚至交通及农业综合开发等,都与土地开发结合在一起。在地产运作中,功能定位、项目策划及布局规划对土地开发具有特别重要的意义。

    一般意义的房产,概念相对狭隘,其开发的产品,是依托大众市场交易的建筑物,主要指住宅、商业、写字楼、标准厂房四类大宗产品。

    更高级次的房产开发商,则进行非标准化的专业性建筑开发,包括城市标志性建筑、特殊功能建筑、非标准化商业、工业、教育、体育等等建筑产品的开发。

    环境开发是房地产商必须面对的重要课题,而且在城市发展和产品市场卖点中越来越重要。景观、休闲、文化及其它特殊功能,在公共空间的营造中,独立性已经显现出来。环境开发正在成为房地产中一个子产业,具备极大的发展空间,包括生态绿地、休憩节点、城市公园、城市广场、步行街区、滨水街堤等等。只是由于其公共产品的特征,产业经营模式与一般房产不同。

    2、房地产业态分级

    由此,我们可以把从地产商到房产商的层次分为四级:

    一级运营商:区域开发商——结合了全部土地功能要素,包含大众产品与非标准产品,进行的成片土地综合整体开发,以复合功能的成片土地为对象,把附着了功能与项目的分块土地作为产品进行经营,同时全部或部分开发其中的项目,其中,国家的各级政府及其土地储备中心、流行的"城市经营商"、小城镇开发商、大型综合园区开发商、超大型社区开发商等已经成型;招商局的蛇口、熊谷组的洋浦、华侨城、祈福新村、陆家嘴、天津泰达、望京等属于这类,该类开发与政府职能有深度的联系。

    二级运营商:项目包装公司——以小块土地独立项目及土地片区分拆项目为产品,进行非独立片区招商开发和项目炒作。这类企业较多,有的项目进行部分环境建设,有的开发一期或样板,有的仅仅进行规划调整和产品调整,甚至以时间换增值,该类企业往往与官员寻租有关,但正在形成一些高智慧型企业。

    三级运营商:非标准产品开发商——以特殊功能产品、公共空间与环境、自营性产品等非大众市场为基础的建筑产品开发商,包括火车站、机场、中国大剧院、奥体中心等类公共产品委托开发,Mall、步行街、新天地、外滩等类游憩型商业中心或城市游憩中心开发,城市广场、城市公园、休憩园区、城市公共景观休闲系统等公共空间与公共环境开发。  

    四级运营商:标准产品开发商(房屋工厂)——以大众市场交易的建筑物,主要指住宅、商业、写字楼、标准厂房四类大宗产品的生产销售为核心,为房地产业的"简单加工型"企业。目前绝大多数为该类,包括部分大盘运作企业、可异地复制型品牌企业。

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