很难追溯这股热潮究竟兴起于何时，当行业标准尚未统一、地方政策晦暗不明，各行业玩家借情怀之名竞相入场，开启了全国范围内“上山下乡”的建设高潮。包括民间、相关部门、国企等在内的多方资本蜂拥而上，行业发展逐渐泡沫丛生。
空谈情怀无法变现，而市场行为最终还是要回归商业本质。当潮水退去，刺眼的入住率扯掉了多家网红民宿的底裤，我们不禁要问：如果民宿不仅仅是个玩意，究竟要怎样才能实现盈利？当选址失误、配套缺失等造成大量无效投资，另类的乡村版“去化”难题要如何求解？
逼仄的利润空间
“两年前我说过，民宿基本没有前途。”谈到当前民宿行业的困境，酒店产权网创始人冯绍辉表示，现在的判断仍然跟之前一样，没有任何改变。而这样的定调似乎在逐步得到印证。
历经数年密集的营销轰炸，莫干山网红民宿的“星光”开始趋于黯淡。从2016年入冬开始，多家民宿业主反映入住率下降反常，市场行情之差不同以往，相关内容多见报道。而莫干山的境况并非孤例，据了解，多个其他目的地的民宿行业遇冷也在同步加速。
“对于丽江来讲，客栈民宿这个行业已经日渐衰微。”丽江古城某客栈业主杨洋（化名）以亲历的本地民宿行情走势，同样向TBO表达了此类悲观的论断。
“作为国内民宿业的先行者，丽江在2013年达到了顶峰状态。”据杨洋介绍，在那时的国庆假期，平时卖80的要卖到400以上；大厅沙发借宿一晚上都能卖200；古城边3公里之内根本找不到停车位......他以一个看似荒谬的案例呈现出彼时民宿市场的紧俏,“正常你租下一家客栈，可能连院子都没盖好，随便加价100万就有人要接。”
也正是因为过于火爆的市场状态，刺激相应的扩容速度不断加快。从彼时起，市场形势开始陡转直下。
“以暑期旺季为例，往年一般从7月10号开始，到8月25号结束，期间房价可以提升3倍；但16年却迟迟拖到了7月25号，而到8月20号就基本人去城空，且期间房价只敢维持50%左右的涨幅。”杨洋谈到，在一轮轮的高位接盘下，业者的营收压力不断加大，“包括租金，都由早前的2、3年一付变成了5年甚至10年一付；现在随便去丽江哪家客栈打听，基本都愿意转让。”
不仅仅是丽江，在TBO此前对厦门、大理、阳朔等地民宿业主的采访中了解到，包括入住率普降、旺季周期缩短、房价长期低位徘徊等均有不同程度出现，而下滑的烈度和波及范围，正以超出业者预料的方式汹涌来袭。
美丽乡村“大跃进”
尽管入局者已经开始割肉逃离，但各路资本仍然在逆向加速进场。“中小业主或许只是陪跑者，民宿这股风潮完全是受官方带动。”业者阿毛谈到，在这场狂飙突进的“上山下乡”运动中，相关部门更多地充当了民宿投资的主力军。由于传统产业陷入萧条，转型阶段亟需找到新的经济增长点，地方相关部门迫切希望能找到新的业绩亮点。
“为了推动美丽乡村建设，大量临近高速公路且风景很好的乡村被投入改造，餐饮购物这类小型商业街可以做配套建设，但住是一个很大的问题”。阿毛表示，如果直接参照所谓共享经济模式（纯粹农家住宿）的话，游客的住宿体验度太差，无法达成留客的核心诉求。由此，民宿建设也就被寄予了厚望。
在相关部门意志为主导的的强力推进下，各地民宿建设热度空前。“以长三角地区为例，据说江苏今年拿出了1000亿资金投入美丽乡村建设，在浙江某些城市，当地相关部门对民宿建造的补贴高达80%，这基本相当于就是相关部门在投资。”
呈现的结果很直观，各地的民宿在乡村山野里批量面世，但“生下来可以，谁能来养？”多数地方相关部门并没有能力参与运营，直接吸引了第三方运营商顺势而入，按照阿毛的表述是“挤破脑袋都想进去”，这其中究竟能获益多少无从得知，但第三方真实的运营能力究竟怎样，却是一个值得商榷的话题。
“我朋友从公司高管跳出来创业，旗下民宿已经开到14家，但直到现在始终不赚钱，他不知道什么时候才能赚钱，也不知道从哪里赚钱。”阿毛谈到，该朋友目前频繁与相关部门部门沟通做代运营，但对于实际效果他只能保持谨慎乐观，“即便是运营也需要成本投入，如果无法保证营收能够覆盖成本，那究竟是肉还是坑？”
“随着大批量的民宿在乡村山野连续落地，产品供需不匹配、运营能力不足等问题会不断放大，未来城市去化的窘境可能在乡村上演，海量的资金投入最后将造就一大批美丽的鬼屋。”阿毛直接给出了这一惊悚的结论。
问题出在哪儿？
“整个市场的供应量增长太快，尤其在过去的两年时间，有些地方的新店数量是在连续翻倍。“瓦当瓦舍创始人赖国平谈到，这是造成当前行业困境的一个重要原因。
”大家可能忽略了一个问题，除开兴建的5星级酒店，城市酒店基本是存量物业改造；但是在农村，如果突破了禁止宅基地做商用这层法律界限，那民宿的供应量几乎是无限的，因为所有的房子都可以用于改造。”而在存量改造的同时，大范围的美丽乡村建设在同步制造增量，供需失衡的趋势显然可以想像。
供应量非理性增长反映出的另一面，则是行业准入门槛的低下。
“与业者本身自持物业不同，所谓不挣钱指的是民宿投资者，这对业者的综合能力要求较高。”业内人士董阳（化名）指出，包括选址、产品、运营、传播营销，最少要满足以上几项民宿才可能是一个完善的产品，大量的民宿业者至少有一点没做到、甚至说可能只做到一点，不挣钱在情理之中。
“包括在早些年，进入这个领域的人比较多，且大都是非专业者，在市场未饱和时，即便产品有部分缺陷还是能够挣钱，而目前行业竞争加剧让市场利润不断摊薄，精细化运营已经成为必须，很多非专业者肯定扛不住考验。”
而竞争加剧的范围并非局限在国内，随着出境游的飞速增长，国内旅游目的地被动参与全球化竞争已既成事实。
“其实从2014年开始，国内大目的地已经进入全球化竞争，国内旅游目的地之所以在过去两年严重下滑，实际上跟这股趋势直接相关，与海外众多成熟的旅游目的地相比，国内旅游目的地可改进提升的地方太多了。”赖国平谈到，这是国内众多旅游目的地必须正视的现实。
综上所述，大量业者的非专业性和市场竞争加剧是利润率下行的重要原因；但站在发展角度看，民宿并未像本世纪初的经济型酒店那样，在资本助力下快速实现规模复制，其本身的个性化魅力反尔成了制约。
“民宿要盈利有几大障碍。第一季节性太强，这导致淡旺季太明显；第二民宿当前缺乏品牌认知，要靠大量的第三方平台去推；第三民宿的经济规模太有限，人力成本管控与服务质量很难平衡。”而规模不经济，是阿毛强调的民宿最大致命点。
“盈利是需要有经济规模的，你就8间房、10间房，前台要不配，经理要不要配，服务员要不要配，布草要不要配？经济规模的瓶颈摆在那里，单靠运营能力怎么解决？“据阿毛表述，鉴于规模化（14家店）后仍然看不到盈利希望，趁当前民宿投资高烧未退，朋友正在积极寻求套现退出。
可能的未来
业者介绍，在民宿发展的初级阶段，市场定价大都存在虚高现象。但高端人群对产品体验尤其看重，当价格与实际入住体验不相符，不断下滑的入住率让一众所谓高端民宿的处境愈发尴尬，回归到合理价位区间，或许是他们不得不接受的现实。
“受自媒体效应的影响，大家都不愿意做便宜的产品，但事实上基础需求是最稳定的。”赖国平谈到，在服务水平、格调氛围等都没跟上的前提下，尤其像2000以上的产品基本是标签化消费，属于一次性行为，“这样的高定价根本不具有长期性，当市场退潮后，价格自然会降下来。”
民宿之所以大规模泛滥，与准入门槛过低的项目众筹直接相关，当实际分红远不达预期，而盈利困难又将导致债权退出无法得到兑现，相应的纠纷不可避免。而与此前零星的案例相比，业者谈到，2017年相关的纠纷事件可能进入集中爆发期，彼时，行业整合的进度将不断加快。
“不像经济型酒店这类完全标准化的存在、3～5个品牌基本吃掉了整个市场；民宿不论是在市场总量还是品牌数量上，都会比经济型酒店更多，未来可能会有30～50个品牌同时存活，而市场总量也基本由他们构成。”赖国平表示，随着包括资本、渠道等各方力量的推动行业整合加速，小而美的网红民宿将成为一个伪命题。
另外需要指出的是，由于当前众多的美丽乡村建设多靠硬件堆砌，且业态单一，实际的游客体验、留客效果包括复购率都远不及预期，存活率会很低，而构建有机综合体被认为是有效解决问题的途径之一。按照赖国平的表述则是“周边度假目的地化是一大趋势”，部分民宿开始改名庄园，也是遵循同一逻辑。
“其实硬件不解决问题，关键的核心还是内容和人。”董阳谈到，相关部门主导并非建设一个看上去很美的乡村就行，核心是要将有才华的创客聚集到乡村，由他们来去打造个性化产品，搭建各种业态，最后组成乡村文旅产业生态。“作为相关部门，只需要维护好生态土壤，包括各项政策支持，基础设施配套建设，协调各类宣传推广等。”
在这样的生态体系基础上，项目的生存（抗风险能力）和发展（融资能力）都会有明显提升，董阳对此做了具体阐述。
“单个民宿好比蜜蜂，综合体就像蜂巢，即便因为某种原因导致某个蜜蜂无法存活，但整个蜂巢的体量不会受到影响，因为生态依旧稳固。再者单体民宿体量也太小，资本逐个去做对接效率太低。但将各业态整合成乡村综合体，这个时候资本会感兴趣，他们看中的不仅仅是体量，因为综合生态的抗风险能力也更强。”
而随着乡村综合体业态的不断丰富，产品打包将会更具多样组合性。在当前盈利模式单一的情况下，多元化收益的探索将会为民宿综合收益带来有效补充。
“民宿作为旅行住宿的体验场景，本身应该具备非常强的流量转化效应。未来可以乡村综合体为单位设计整体营销方案，而不再聚焦单个住宿产品。包括手工，亲子、户外项目等都可以做打包销售。但前提是一定要先把产品最好，确保住宿体验，后续的横向连接才有可能。“董阳谈到。
而据赖国平介绍，目前瓦当瓦舍有1／3的店非房营收可以达到20%，所有店平摊下来应该在10%左右，而这他强调瓦当瓦舍未来会重点突破的一个方向。“旅游住宿是一个很复合的场景，一旦你完成某种闭环设计，多元化收益这块的潜力非常大，做到极致后跟客房收入1：1都是有可能的。”
现实的挑战
美丽乡村建设已经带来民宿的大规模量产，乡村版”去库存“成为当务之急，但大量项目从落地开始，自身的结局可能就已经注定。
赖国平表示，“从资源端来看，如果条件足够优质，周边景观有成为旅游目的地生态基础的前提，基于综合业态允许自主开发，我们愿意去尝试；但综合生态里，最重要的是人，很多相关部门主导的事情，往往都是一些假设性的生态，他们希望用硬件堆积的方式快速达成目标，或者强行生造一个文化主题，这很难成功。”
另外一方面，渠道与资源的的博弈是永恒话题，酒店如此，民宿更是如此。
“对于民宿来讲，尽管目前OTA巨头基本垄断了流量，但从民宿产品的个性化角度看，纯粹追求性价比的OTA，并非民宿产品理想的获客渠道。”赖国平谈到，随着2～3天这类非刚性的周边度假需求快速爆发，住宿与在地的玩乐方式内容会产生极大关联，比如能否将它设计成类似时间包，以住宿+活动内容的的形式呈现，可能更具有发展空间。
“但目前为止，行业还没有一家表现出来有足够的发展潜力，如何找到新平台存在的机会点，会成为接行业下来在流量获取上破局的关键。”
而回到上文提及的从业者现状，行业发展混乱，人才缺口是一大关键因素，赖国平谈到了当前众多民宿培训的华而不实。
“各类网红民宿的培训课程越来越多，但普遍不具备任何专业性，一般相关的理论体系建设应该是随着行业的发展在同步完善，如果行业趋于成熟，专业化分工会更急加细化，自然会有合格的优秀的培训机构出现。但目前行业整体处于蛮荒期，缺乏有说服力的运营经验和成熟案例。涉及到实操层面，还是困难重重。”
但所有问题的前提是，无论怎样讨论民宿行业的突破方向，关于其合法性是绕不开的话题。地方政策对监管尺度的把握，始终是悬在悬在业者头顶的“阿喀琉斯之踵”，这也是机构资本进入民宿行业的严重障碍。
“以厦门鼓浪屿为例，90% 的民宿没有合法营业执照，因为明年9月将迎来金砖五国峰会，当地规定无证照业者要关门4个月，这基本相当于一场“大清洗”。”赖国平谈到，即便像江浙等部分地区，地方政策有一定弹性，但大面积放宽不可能。“资本安全与政策隐患的根本矛盾，可能永远无法解决。”
[转自TBO观察]
明天观点：
在资本运作频繁的当代，民宿作为一种新型旅游业态的出现，的确受到了广大投资者的青睐与追逐。民宿为游客出行提供了一种高品质、多元化的住宿选择，并且以极强的盈利能力吸引着社会各界资本力量的参与。
另一方面，民宿光鲜外表的下面，许多宿主们苦不堪言，巨大的经营压力让已经投入不菲的他们进退两难。
大量资本的注入有助于名宿行业的蓬勃发展。如何使用好资本这把双刃剑成为旅游从业者关注的焦点和急待解决的问题。明天旅游一致认为民宿的魂必须根植于本真、文化、个性化，不能用投资+雇佣员工去运营民宿，避免走回农家乐2.0的老路子，价格战，抢客源等等。
民宿经营者必须要注意以下几个方面：
①民宿要回归自然，本真呈现给大众
②满足大众的个性化需求
③切勿简单复制，避免同质化
④民宿一定要体现出人文特色
⑤民宿选址非常关键
⑥在理智和情怀间做取舍，做一个有灵魂的民宿
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